Din fastighets gränser är viktiga att känna till om du ska bygga på den. Tomtgränsen är det du behöver hålla koll på när det gäller byggande, och ofta sammanfaller tomtgräns och fastighetsgräns. Egentligen är det inte samma sak, men i tätort och detaljplanelagda områden brukar fastighetsgränser också betraktas som tomtgränser.
Tomt- eller fastighetsgräns?
Tomtens avgränsning är inte lika självklart definierad som fastighetsgränsen. Tomt är enligt plan- och bygglagen ”ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål”. Med andra ord är definitionen är inte helt glasklar och tomtgränser kan behöva bedömas subjektivt.
Fastighetsgränser däremot markerar fast egendom och är en rättslig enhet som finns reglerad i jordabalken. Fastighetsgränserna går mellan gränspunkter som finns utmärkta på en förrättningskarta hos Lantmäteriet och brukar även finns utsatta på marken. Därför är det lättare att förhålla sig till sina fastighetsgränser, vilket ofta också görs i praktiken även när det gäller byggrätt i detaljplaner.
Det är inte ovanligt att gränsmarkeringar försvunnit med tiden eller att det finns osäkerheter om var gränsen går. Ibland har man kanske inte tyckt att det varit så noga eller viktigt, och ett staket, en häck eller ett dike har varit den upplevda gränsen, ungefär som en tomtgräns.
När det blir fel
Under våren har en nyhet om ett attefallshus i Haninge som byggts för nära allmän platsmark cirkulerat. I korthet hade man gjort en bygganmälan, där det angivits att huset skulle byggas 4,6 m från fastighetsgränsen. När huset var klart visade det sig att det istället låg 4,16 m från fastighetsgränsen. Kommunen meddelade att de är tvungna att flytta eller riva huset.
Den troliga förklaringen till misstaget är att man inte mätt från fastighetsgränsen utan till ett staket som lagts utanför ett träd som står på gränsen. Enligt definitionen ovan borde det gå att hävda att detta staket är tomtgränsen, men plan- och bygglagen säger också tomt aldrig kan ligga på allmän platsmark.
Ägarna till attefallshuset driver frågan vidare, men kommunen står på sig och menar att huset måste flyttas. Hur det än går i ärendet kan vi konstatera att det är bra att vara noggrann med sina tillstånd och avstånd till fastighetsgräns.
Vi fick nyligen frågan om vi kan hjälpa en privatperson att inreda en del av vinden ovanför hennes etta i Stockholms innerstad, vilket vi självklart tackade ja till.
Det finns en hel del att tänka på och navigera i när det gäller inredning av vindar, inte minst när det gäller tillstånd från bostadsrättsföreningen och kommunen.
Det första steget
Det första du behöver göra är att fråga bostadsrättsföreningen om de tycker att en vindsinredning är en bra idé och om de kan tänka sig att sälja en del av vinden till dig. Finns det vindskontor på vinden behöver de ersättas med förrådsutrymmen i t.ex. källare eller liknande. Ett pris behöver sättas på råvinden. Bäst är om både du och föreningen kontaktar varsin mäklare eller värderare, och förhandlar fram ett rimligt pris.
Tyvärr kan brf-styrelser vara knepiga att ha att göra med eftersom de oftast är lekmän och har en massa annat i sitt liv. Enklast är att säga nej eller skjuta upp beslut verkar de ofta resonera. Då är det bra att ha en kunnig arkitekt med sig som kan stödja dig som beställare och föreningen, så att planeringen och genomförandet sköts enligt konstens alla regler.
Navigera bland myndighetskrav
För att utöka sin lägenhet med en del av vinden krävs bygglov. I Stockholms kommun har man tagit fram en vägledning för inredning av vindar, som kommunens handläggare förhåller sig till i sin bedömning av förutsättningarna för en inredning. Det handlar om användbarheten av den nya delen, varsamhet mot befintlig byggnad och att ställa det enskilda intresset mot det allmänna.
När det gäller användbarheten är framförallt kraven i BBR, Boverkets byggregler som behöver uppfyllas. Tillgänglighet, rumshöjd och ljud- och ljusförhållanden t.ex. På den nya delen ställs i princip samma krav som på om huset varit helt nytt. Det kan ibland upplevas som absurt att ett vindsutrymme ska vara tillgängligt för en person i rullstol, trots att det ligger högst upp i ett hus, kanske utan hiss, men det är så reglerna ser ut.
I BBR finns också skrivningar som gör att byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning kan göra att det kan vara ok att göra avsteg från kraven. Det kan t.ex. handla om att det blir orimligt dyrt eller att kulturhistoriska värden äventyras om kraven ska kunna uppfyllas helt. Det är bygglovshandläggaren som avgör om det är möjligt att göra några avsteg från BBR, men i princip är det bra att utgå ifrån att kraven ska uppfyllas, åtminstone på den nya, tillkommande delen.
Ett vanligt argument mot inredning vi mött är att den genomsnittliga rumshöjden på vinden inte blir tillräckligt hög. Takhöjden i ett bostadsrum ska enligt BBR vara minst 2,40 m. I Stockholms kommun har man tolkat det som att minst 50% av vinden måste ha en takhöjd som är 2,40 m eller högre. På många vindar kan det vara svårt att uppnå det efter att taken isolerats.
Vill du veta mer?
Det finns många andra erfarenheter om vindsinredningar som vi gärna delar med oss av. Det är bara att höra av sig, så bokar vi ett möte. Har du redan en vindsvåning, så kanske du är intresserad av en takterrass? Det kan vi också!
Nu går det att köpa en villa som vi ritat. Det stora huset i Danderyd kanske inte passar varje plånbok, men vi hoppas att villan hittar sin familj snart, för det förtjänar den.
A) Ring Herman Arfwedson på 070-756 87 60 eller maila herman@andersson-arfwedson.se